L’investissement immobilier

Investir dans l’immobilier locatif classique

L’investissement le plus commun dans l’immobilier et le plus connu reste l’investissement locatif classique. L’investisseur devient bailleur et des droits ainsi que des devoirs l’incombent par rapport à la loi, et des responsabilités vis-à-vis des locataires. Lorsqu’on place son argent dans la pierre en choisissant la location, il est nécessaire de s’investir personnellement puisque l’on sera responsable de la gestion locative (visites, régularisation des charges, états des lieux, assemblées générales…), des déclarations fiscales ainsi que de l’entretien du bien et des travaux éventuels à effectuer. Il faut dire qu’il y a un risque plu concentré par rapport à l’investissement pierre-papier : dégradation, vacances locatives, loyers impayés, baisse du marché… ; sauf si l’investisseur compte plusieurs biens immobiliers qu’il met en location avec une gestion confiée à une entreprise spécialisée. Il n’aura plus qu’à profiter de ses biens en recevant ses loyers par mois sans se soucier des autres contraintes.

Deux moyens sont possibles pour faire de l’immobilier locatif :

• La location nue
• La location meublée

La location nue en investissement immobilier

Il s’agit du mode de location par défaut dans le cadre de l’investissement immobilier locatif. Il faut savoir que la fiscalité peut être lourde pour ce choix : imposition à hauteur de 70 % des revenus fonciers ou au choix sur une assiette des revenus fonciers diminuée des frais réels. Le taux d’imposition du bailleur peut grimper jusqu’à 45 % de l’assiette en fonction de sa tranche marginale d’imposition (TMI) et il sera par ailleurs sujet aux prélèvements sociaux de l’ordre de 17,2 %. Au final, la location nue que l’on appelle investissement locatif par défaut est lourdement imposée en France au point d’avoir un rendement net proche de 0 % sauf en cas d’optimisation fiscale.

La location meublée avec statut LMNP

L’autre moyen de faire de l’immobilier locatif, c’est d’opter pour la location meublée avec le statut de LMNP (location meublée non professionnelle) plus intéressante que l’investissement locatif par défaut. Les revenus locatifs pour cette option sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et de ce fait ont une imposition plus douce que l’imposition des revenus fonciers de la location nue. Le bailleur-investisseur peut choisir l’abattement forfaitaire afin d’être taxé sur une assiette de 50 % des revenus locatifs ou les frais réels permettant généralement d’avoir une assiette taxable de 0 € en comptant l’amortissement. Le dispositif LMNP est parfaitement adapté aux studios ainsi qu’aux T2 dans les grandes villes pour la location à de jeunes actifs et des étudiants. Bien qu’il faille débourser de l’argent pour meubler le bien, le loyer sera bien évidemment supérieur à celui de la location nue avec une fiscalité plus clémente. D’autant plus que la gestion est beaucoup plus souple avec un bail d’un an en LMNP contre 3 ans en location immobilière nue.

Il est encore plus intéressant d’opter pour le LMNP si l’on fait appel à une entreprise spécialisée dans l’investissement locatif clé en main. Celle-ci se charge notamment de trouver un bien décoté avec travaux pour faire une bonne affaire – rendement supérieur à 6 % net dans la majorité des cas. Les biens proposés sont généralement dans des villes dynamiques à bon potentiel, que ce soit en Île-de-France, à Bordeaux, à Lille ou encore à Caen ou Rouen. Et pour une commission, l’investisseur-bailleur pourra disposer des compétences de différents professionnels dans la réalisation d’un projet locatif rentable : chasseur d’appartement, architecte, décorateur d’intérieur, assistant à maître d’ouvrage et gestionnaire locatif.

L’investissement immobilier en LMNP clé en main permet aux bailleurs-investisseurs de gagner du temps – ils n’ont pas à chercher des locataires ni à augmenter eux-mêmes la valeur de leur bien pour avoir un loyer plus élevé. Ils peuvent obtenir une meilleure rentabilité grâce à la délégation de leur projet à des spécialités de l’investissement locatif clé en main.

Investir dans l’immobilier pierre-papier

On parle de pierre-papier pour indiquer la non-obligation d’acheter un bien immobilier pour avoir des revenus réguliers. C’est une forme d’investissement très simple qui consiste à déléguer ses placements à des professionnels. Il existe différents dispositifs d’immobilier pierre-papier, dont les principaux sont :

• Les SCPI qui sont des sociétés civiles de placement immobilier permettent aux investisseurs de devenir propriétaires-associés de sociétés civiles immobilières de grande envergue et de percevoir des loyers – ils peuvent emprunter ou non en fonction de leurs besoins.
• Les SIIC qui sont des sociétés d’investissement immobilier cotées permettent aux investisseurs de devenir actionnaires d’entreprises foncières et ainsi percevoir des dividendes.
• Les OPCI qui sont des organismes de placement collectif en immobilier proposant un rendement moins élevé que les SCPI, mais avec une fiscalité réduite.
• Le crowdfunding immobilier représente un financement participatif de projets immobiliers. Les investisseurs prêtent ainsi de l’argent à des promoteurs immobiliers et perçoivent en contre-partie des intérêts en tant que créanciers.

L’investissement immobilier par l’intermédiaire des SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier que l’on connaît surtout sous l’appellation SCPI permettent aux investisseurs de devenir propriétaires-associés. Ils n’auront pas à encaisser à eux seuls le prix d’achat d’un bien. Il existe plus d’une centaine de SCPI différentes regroupées en SCPI de plus-values, en SCPI de rendement et en SCPI fiscales :

• SCPI de plus-values, dont la source de rendement provient de l’achat de biens immobiliers ou de leur vente ;
• SCPI de rendement, dont la majorité des quotes-parts versées proviennent de revenus fonciers ;
• SCPI fiscales qui permettent aux investisseurs-associés de bénéficier d’avantages fiscaux.

Les investisseurs peuvent investir sur les SCPI de leur choix et ce sont les sociétés de gestion qui gèrent les parcs immobiliers puis reversent les loyers. Le choix est vaste en France comme à l’étranger : immobilier résidentiel, hôtels, immeubles de bureaux, commerces… L’investissement immobilier via SCPI se fait sur le long terme tout comme l’investissement locatif classique pour pouvoir jouir pleinement des bénéfices. Le rendement moyen des SCPI se situe autour de 5 % brut en moyenne par an en fonction de la santé du marché ainsi que la qualité des actifs détenus pour un risque plus ou moins modéré – le risque fait partie intégrante des investissements immobiliers.

En 2020 par exemple, les SCPI ont affiché une performance moyenne de près de 5,5 %, dont plus de 4 % de rendement sur loyer et près de 1,5 % de revalorisation des prix. L’investissement en SCPI peut se faire de nombreuses manières : via une assurance-vie, via un courtier spécialisé en SCPI, ou via un plan d’épargne retraite (PER) depuis fin 2019.

L’investissement immobilier via les SIIC

Les SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) se présentent comme des entreprises cotées en bourse spécialisées dans l’acquisition et la valorisation d’actifs immobiliers. Également appelées foncières, celles-ci permettent aux investisseurs d’être actionnaires avec d’autres investisseurs et de bénéficier de loyers à 95 % et 70 % des plus-values réalisées. Les dividendes perçus sont ainsi très généreux et le rendement moyen est de 6 %, pouvant atteindre 10 %, avec des frais moindres. Les SIIC sont sous la forme d’actions foncières impliquant alors un investissement boursier et donc une certaine volatilité des cours à supporter pour des investisseurs plus aguerris.

L’investissement immobilier par l’intermédiaire des OPCI

Les OPCI ou organismes de placement collectif en immobilier proposent aux investisseurs une meilleure liquidité des parts avec des actifs constitués à 10 % de liquidité au minimum pour assurer un rachat rapide des parts. Les OPCI prônent la diversification du fonds avec des actifs composés de 30 % de valeurs mobilières et le reste des biens immobiliers. Il est vrai que le rendement est moins important que pour les SCPI et les SIIC, mais cette méthode d’investissement permet de bénéficier d’une fiscalité réduite surtout lorsqu’elle est faite en assurance-vie par l’intermédiaire des unités de compte.

Le crowdfunding immobilier ou financement participatif de promoteurs immobiliers

Le terme crowdfunding signifie littéralement en français financement par la foule et cette méthode est aujourd’hui de plus en plus utilisée. Le financement participatif dans l’immobilier consiste pour les investisseurs à prêter en commun et ainsi participer à la réalisation d’un projet. On peut dire qu’ils font alors office de banque et prêtent de l’argent à des promoteurs immobiliers ayant des projets de construction ou de rénovation. Les investisseurs deviennent ainsi des créanciers et signent des contrats afin d’avoir la rémunération convenue, c’est-à-dire des intérêts pouvant être mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels en fonction des projets pouvant atteindre 10 %. Le crowdfunding immobilier représente un investissement sans frais et contrairement à l’investissement locatif et à l’investissement en SCPI/OPCI/SIIC, il s’agit d’un placement à court terme puisque les projets durent généralement 24 mois au maximum.

C’est sur une plateforme de crowdfunding que les promoteurs recherchent leur financement. Tous ne peuvent y prétendre puisqu’ils sont audités par la plateforme qui sélectionne les projets qu’elle estime les plus sûrs pour les présenter aux investisseurs. En 2020, chez un des leaders du crowdfunding en France, le rendement moyen du financement participatif immobilier était de 9,3 %.

Le choix de l’investissement pierre-papier par rapport à l’investissement immobilier locatif

L’investissement pierre-papier est plus avantageux que l’investissement immobilier locatif (par défaut ou en LMNP). Pourquoi ? Voici les principales raisons :

• Un ticket d’entrée bas (à partir de 100 €) – il n’est pas nécessaire d’acheter un bien immobilier pour pouvoir profiter de revenus réguliers ;
• Investissements demandant moins d’efforts de gestion – revenus passifs ; achat, vente, entretien et gestion locative entièrement délégués ;
• Meilleure diversification et moins de risques puisque les investisseurs n’auront pas à supporter d’éventuels loyers impayés ni la dégradation des biens immobiliers.

Comparatif des différents moyens d’investir dans l’immobilier

Voici un tableau de comparaison des différentes méthodes d’investissement dans le domaine immobilier.