Certains investisseurs s’intéressent particulièrement à l’immobilier, mais ils ne souhaitent pas pour autant en acheter un. Ils peuvent alors choisir de faire un placement financier immobilier par l’intermédiaire de différents dispositifs. Parmi les plus connus, il y a les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) et les SIIC (société d’investissement immobilier cotées). Ce sont en fait des sociétés d’investissement qui proposent aux investisseurs de placer leur argent sur des valeurs sous-jacentes de biens qu’ils détiennent. Les investisseurs pourront profiter de rendements locatifs, de dividendes ou d’intérêts, d’un côté et de la hausse des prix de l’immobilier de l’autre. Les supports de placement mentionnés précédemment répondent à des caractéristiques spécifiques impactant rentabilité, liquidité et risque des placements. Une autre solution d’investissement pierre-papier, le crowdfunding immobilier qui est un financement participatif de promoteurs immobiliers via des plateformes dédiées.
Investir en SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier se présentent comme des structures d’investissement de placement collectif d’actifs immobiliers. On en distingue 3 catégories :
- SCPI de plus-values, dont la source de rendement provient de l’achat ou de la vente de biens immobiliers ;
- SCPI de rendements, dont l’essentiel des quotes-parts versées provient de revenus fonciers ;
- SCPI fiscales permettant de faire bénéficier les investisseurs (associés) d’avantages fiscaux.
Lorsque les parts de SCPI sont détenues en dehors d’une enveloppe fiscale, celles-ci permettent de bénéficier du régime de la transparence fiscale, c’est-à-dire que les bénéfices générés sont imposés entre les mains des investisseurs. Cela permet d’imputer des moins-values immobilières ou d’éventuels déficits fonciers, d’un côté, et de l’autre de bénéficier des niches fiscales : loi Malraux, Pinel… Le rendement des SCPI est de 4 % brut en moyenne par an suivant la santé du marché et la qualité des actifs détenus pour un risque modéré.
En 2020 par exemple, les SCPI ont affiché une performance moyenne de près de 5,5 %, dont plus de 4 % de rendement sur loyer et près de 1,5 % de revalorisation des prix. L’investissement en SCPI peut se faire de nombreuses manières : via une assurance-vie, via un courtier spécialisé en SCPI, ou via un plan d’épargne retraite (PER) depuis fin 2019.
Placer son argent en OPCI
Les organismes de placement collectif en immobilier ou OPCI proposent une meilleure liquidité des parts avec un actif constitué de 10 % de liquidité au moins afin d’assurer un rachat rapide des parts. Pour une meilleure diversification du fonds, l’actif se compose de valeurs mobilières à hauteur de 30 % environ. Pour ce qui est du rendement, celui-ci est moins important que pour les SCPI, mais l’avantage des OPCI, c’est qu’ils sont éligibles à l’assurance-vie permettant alors de bénéficier d’une fiscalité réduite.
L’investissement en SIIC
Les sociétés d’investissement immobiliers cotées ou SIIC sont des entreprises cotées spécialisées dans l’acquisition ainsi que la valorisation d’actifs immobiliers. Si celles-ci sont similaires aux SCPI dans leur objet, elles diffèrent sur de nombreux points :
- Les actions de SIIC peuvent être échangées sur un marché règlementé.
- Les SIIC sont au régime de l’impôt sur les sociétés.
- Les actions foncières sont plus volatiles que les parts de SCPI. Les risques à court terme sont alors plus fréquents par rapport aux SCPI.
- Les rendements des SIIC sont plus élevés que ceux des SCPI, environ 6 % bruts, avec des frais moindres.
Investir dans l’immobilier via le crowdfunding
Le terme crowdfunding signifie littéralement en français financement par la foule et cette méthode est aujourd’hui de plus en plus utilisée. Le financement participatif dans l’immobilier consiste pour les investisseurs à prêter en commun et ainsi participer à la réalisation d’un projet. On peut dire qu’ils font alors office de banque et prêtent de l’argent à des promoteurs immobiliers ayant des projets de construction ou de rénovation.
Les investisseurs deviennent ainsi des créanciers et signent des contrats afin d’avoir la rémunération convenue, c’est-à-dire des intérêts pouvant être mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels en fonction des projets pouvant atteindre 10 %. Le crowdfunding immobilier représente un investissement sans frais et contrairement à l’investissement locatif et à l’investissement en SCPI/OPCI/SIIC, il s’agit d’un placement à court terme puisque les projets durent généralement 24 mois au maximum.
C’est sur une plateforme de crowdfunding que les promoteurs recherchent leur financement. Tous ne peuvent y prétendre puisqu’ils sont audités par la plateforme qui sélectionne les projets qu’elle estime les plus sûrs pour les présenter aux investisseurs. En 2020, chez un des leaders du crowdfunding en France, le rendement moyen du financement participatif immobilier était de 9,3 %.
Résumé
Le placement financier immobilier fait partie des méthodes d’investissement dans l’immobilier pour les personnes ne souhaitant pas pour autant acheter un bien immobilier. Ils peuvent ainsi se trouver vers différents dispositifs, comme les SIIC (sociétés d’investissement immobiliers collectifs), les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) ou les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ces entreprises proposent un investissement en valeurs sous-jacentes des biens qu’elles détiennent aux personnes souhaitant faire fructifier leur argent dans l’immobilier sans pour autant devoir acheter un bien.