L’immobilier locatif, les règles pour réussir son investissement

Se tourner vers une ville dynamique au niveau économique et touristique

Lorsqu’on souhaite devenir investisseur-bailleur, l’idéal est d’acheter un bien dans une ville proche de son lieu de résidence ou dans sa ville de résidence, surtout si l’on compte gérer nous-même. Il faudra penser aux visites à faire pour louer, aux travaux à réaliser dans le temps ou encore aux assemblées générales. Par ailleurs, la ville devra être suffisamment dynamique afin de louer facilement à des personnes solvables et pour éviter les vacances locatives. On privilégiera alors les villes étudiantes avec une santé économique solide pour les locations longue durée ou encore les villes touristiques pour la location saisonnière. Il faut par ailleurs se méfier des petites villes qui affichent des rendements à 2 chiffres – rendements supérieurs à 10 %, mais où il y a beaucoup plus de risque de locataires insolvables, de vacances locatives et de moins-value.

Miser sur des biens adaptés à la population du marché

Pour être certain de trouver des locataires, il est important de viser des biens immobiliers adaptés à la population du marché local. Ainsi, dans les grandes villes, on misera plutôt sur les studios et les T2, tandis que dans les villes moyennes et les petites villes, les appartements T3 se prêtent très bien à la location. En zone rurale, les maisons seront beaucoup plus adaptées. Afin de trouver la perle rare, on pourra louer les services d’un chasseur immobilier, que ce soit dans l’immobilier neuf que dans l’ancien.

S’assurer de la qualité du bâti

Pour éviter de faire des travaux après avoir acheté le bien, il est important d’avoir plusieurs avis sur le bien, notamment sur le bâti. On peut ainsi faire venir un membre de la famille ou un ami au cours d’une contre-visite pour faire le point et avoir un deuxième avis. Encore mieux, on peut solliciter un expert indépendant qui se chargera de faire une étude technique et livrer un rapport des plus complets avec d’importantes informations : cadastre, lots, détail des superficies, évaluation à l’achat/location, état des installations, recommandations…

L’achat d’un bien immobilier en copropriété

D’après la loi 65-557 du 10 juillet 1965, une copropriété se définit comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Dans le cadre de l’investissement immobilier locatif, les investisseurs-bailleurs peuvent ainsi acheter un bien en copropriété. L’intérêt est qu’il est plus facile de trouver des locataires en copropriété. Pour ce système, il est important de se poser et de poser les bonnes questions avant d’acheter :

• Quelle est la part respective des propriétaires dans la copropriété ?
• Quels sont les charges mensuelles et comptes de copropriété ? Charges communes, chauffage, électricité, eau, internet…
• Y a-t-il un rapport régulier du syndic ? Derniers travaux effectués, les travaux à venir… Il ne faut pas hésiter à consulter les comptes-rendus des dernières AG (assemblées générales).
• Quel est le montant de la taxe foncière et celui de la taxe d’habitation ?

Trouver et sélectionner le locataire idéal pour son bien

Pour un investisseur-bailleur, trouver un locataire fiable et sérieux est essentiel pour avoir des revenus réguliers et ainsi commencer à toucher des intérêts, tout en maximisant ses chances de louer sans dégradations ni loyers impayés. Mais il faut dire qu’il n’est pas facile de trouver le locataire idéal. Il sera alors nécessaire de mettre en place un système pour trouver le bon :

• Revenus du locataire : Les revenus du locataire doivent au moins être égaux à 3x le loyer pour éviter les impayés. On peut descendre à 2,5x, voire 2x afin d’avoir plus de candidatures. Par ailleurs, si ces candidats ont des dépenses minimes en dehors du loyer, ils pourront ainsi l’assumer tout autant que les candidats qui ont des revenus plus élevés, mais qui doivent rembourser des crédits, par exemple.
• Vérification des pièces justificatives des locataires : Selon les chiffres de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), plus de 20 % des dossiers de location sont truffés de faux documents. Il devient alors difficile pour les investisseurs-bailleurs de connaître la véritable solvabilité des candidats. Pour éviter cela, il est ainsi conseillé de faire une enquête supplémentaire : recoupement des données des candidats (fiches de paie, contrat de travail et avis d’imposition pour constater de leur cohérence, vérification de l’avis d’imposition sur le site des impôts, recherche de l’entreprise dans laquelle le candidat travaille, contact de l’employeur…
• Anticipation de la vacance locative : Hors location étudiante et location meublée avec bail d’un an, plus le locataire semble vouloir rester longtemps, mieux c’est pour l’investisseur-bailleur. Réduire le plus possible la vacance locative représente l’un des facteurs clés d’optimisation du rendement immobilier. Un locataire salarié en CDI confirmé, hormis la sécurité financière qu’il apporte, est à privilégier dans la mesure où il y a moins de chances qu’il déménage à court terme qu’un locataire salarié en CDD. De plus, si le logement se trouve près de son lieu de travail, là aussi il y a moins de chances de le voir déménager pour se rapprocher de son lieu de travail.

Calculer le rendement de son investissement immobilier locatif

L’investisseur-bailleur assure différentes missions dans le cadre de la location de son bien s’il ne passe pas par une entreprise de gestion, et il assume autant différents risques : dégradation, risques de vacance locative, non-paiement de loyers, dépréciation du bien (risque de marché)… Le rendement de la location doit ainsi s’accorder avec tout cela, au moins 3 % net. Connaître le rendement du bien est alors très important pour pouvoir mieux se projeter et déterminer si un bien en vaut vraiment la peine ou non.

Simulation

Un investisseur-bailleur envisage de faire l’acquisition d’un appartement à Rouen lequel est vendu à 110 000 € et qu’il sera possible de louer 500 € par mois sans les charges. Il a fait toutes les études de marché et a mené l’enquête. Tout est OK sur la qualité du bâti, le secteur, les perspectives d’avenir de la ville, etc. Il ne lui reste plus qu’à analyser financièrement l’opération d’achat avant de prendre la décision finale : finaliser le contrat. Il ne faut pas se hâter d’investir alors que l’affaire peut ne pas être rentable. Il sera alors nécessaire en premier lieu de regrouper tous les éléments nécessaires à l’analyse financière : taxe foncière, charges, simulation de crédit immobilier… Il faudra ensuite procéder au calcul du rendement : le rendement brut, le rendement net de charges et de taxe foncière et le rendement net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux :

Déterminer le rendement brut du logement

C’est le calcul le plus simple. Les données à prendre en compte sont le prix d’achat, les frais de notaire, le loyer mensuel hors charges et le revenu foncier annuel.

Prix d’acquisition du bien = prix d’achat + frais de notaire

110 000 € + 9 000 € = 119 000 €

Revenu foncier = loyer mensuel hors charges x 12

500 € x 12 = 6 000 €

Rendement brut = revenu foncier/prix d’acquisition du bien

6 000 €/119 000 € = 5,04 %

Déterminer le rendement net de taxe foncière et de charges

Il faudra ensuite calculer toutes les charges qui pèsent sur le bien immobilier à louer :

• Charges non récupérables d’une valeur de 300 € ;
• 50 € de PNO (assurance propriétaire non occupant) ;
• 550 € de travaux (0,5 % de la valeur du bien par an) ;
• 360 € de gestion locative (6 % du revenu foncier annuel) ;
• 590 € de taxe foncière

Le total des charges pour l’appartement est alors de 1 850 € par an, qu’il sera ensuite nécessaire de déduire des revenus bruts annuels

Rendement net de charges et de taxe foncière = (6 000 € – 1850 €)/119 000 € = 3,49 %

Déterminer le rendement net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux

Le rendement brut et le rendement net de taxe foncière et de charges sont valables pour tous les investisseurs-bailleurs. Par contre, le rendement net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux est propre à chaque bailleur puisqu’il est fonction de la situation personnelle et du régime fiscal choisi.

Exemple d’un rendement net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pour une location nue au régime réel pour un investisseur ayant 2 100 € d’intérêts à payer la première année de son prêt de 119 000 € à 1,80 % sur 20 ans (frais de notaire inclus) :

• Assiette imposable sous le régime réel = revenu foncier – charges – intérêts = 6 000 € – 1 850 € – 2 100 € = 2 050 € ;
• Prélèvements sociaux = 2 050 € (assiette imposable) x 17,2 % = 352 € ;
• Impôt sur le revenu sur la base d’une tranche marginale d’imposition de 30 % = 2 050 € x 30 % = 615 €

Rendement net d’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux = (2 050 € – 352 € – 615 €)/119 000 € = 2,67 %

Il est possible d’améliorer légèrement le rendement net d’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux en se privant de la gestion par agence (360 €/an) ou encore de faire les travaux soi-même pour diminuer les charges, pour avoir un rendement légèrement supérieur à 3 %.