En matière d’investissement immobilier, particulièrement l’immobilier locatif, il existe de nombreuses méthodes pour faire fructifier son investissement. Investir en colocation consiste à louer son logement à plusieurs locataires pour qu’ils partagent un espace de vie. Il s’agit d’un mode d’exploitation des plus répandus dans la mesure où il séduit autant les propriétaires en matière de rentabilité que les locataires pouvant alors se loger à moindre coût et en plus il y a une certaine convivialité. Zoom sur tout ce qu’il faut savoir sur cette forme d’investissement locatif.
L’intérêt de l’investissement en colocation
Ce mode d’exploitation en investissement locatif est une manière pour les propriétaires de maximiser la rentabilité de leur bien immobilier en mixant une stratégie patrimoniale à une stratégie de rendement. Effectivement, un appartement lorsqu’il est bien situé va potentiellement prendre de la valeur et il peut être moins rentable en location classique dans la mesure où le loyer sera faible par rapport au prix d’achat. Le meilleur compromis pour avoir un meilleur rendement sera alors de se tourner vers la colocation.
Dans certains cas, la colocation peut être un excellent moyen de maximiser la rentabilité sans recourir à la location courte durée. La location à la chambre offre la possibilité d’avoir une somme de loyers beaucoup plus importante qu’un loyer classique pour tout l’appartement ou la maison. Par exemple, un appartement de 100 m² avec 3 chambres est loué à 1 200 € par mois en location classique. En colocation, chaque chambre pourrait être louée à 500 €, soit 1 500 € de revenus locatifs.
Les avantages et les risques de l’investissement en colocation
Pour peser le pour et le contre de l’investissement en colocation, il est important de connaître les avantages et les risques – par rapport à une location classique.
Pour les avantages, la colocation offre un meilleur rendement avec la possibilité d’habiter dans le bien tout en louant les autres chambres inoccupées. Ce mode d’exploitation permet également de diversifier le risque en cas de locataire ne payant pas. Mais la typologie de locataire en colocation, du fait de loyers moins onéreux, est moins sujette au non-règlement des loyers.
Du côté des risques et des inconvénients, il y a la nécessité de réaliser des travaux d’aménagement spécifiques, et la gestion locative est beaucoup plus complexe comme chronophage. Il y a par ailleurs plus de « turn over » (taux de renouvellement) par rapport à la location classique.
Le choix du lieu de l’investissement en colocation
Pour que les investisseurs puissent avoir toutes les chances de leur côté, il est primordial de bien cibler la bonne ville en plus du bon emplacement. Il faut dire que la colocation ne peut pas être appliquée n’importe où dans la mesure où certaines villes sont assez « tendues » en matière d’offres de logement pour que ce mode d’exploitation soit une alternative viable. Il est ainsi important de s’assurer que la tension locative soit suffisamment forte afin que le rapport entre l’offre et la demande permette aux propriétaires de louer plus facilement leur colocation. Les grandes villes sont celles où la tension locative est élevée, et de ce fait sont propices à la colocation : Paris, Bordeaux, Nantes, Marseille, etc. Cependant, il est nécessaire de respecter l’encadrement des loyers pouvant être un frein dans la mise en place d’une colocation.
Concernant la mise en place, l’emplacement doit être mûrement réfléchi et plus important que pour la location courte durée ou la location classique. La colocation peut être envisagée en centre-ville à proximité d’un pôle d’emploi important ou proche d’une université – les locataires ont généralement des profils jeunes et sociables. Ils choisissent plutôt le côté pratique et le faible coût des loyers aux prestations haut de gamme.
La fiscalité relative à la colocation
En ce qui concerne la fiscalité, la colocation est considérée comme « meublée ». De ce fait, pour une acquisition en nom propre – personne physique donc pas en tant que société (personne morale), les impôts appliqués sont les micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) au forfait ou du BIC réel en statut LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (location meublée professionnelle).
En cas d’acquisition par une personne morale, en société donc, trois types de fiscalité peuvent être appliqués :
- Régime SARL de la famille ;
- SCI à l’impôt sur le revenu (IR) – droit de tirer uniquement 10 % du chiffre d’affaires en exploitation meublée considérée comme commerciale ;
- SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) – fiscalité ne changeant rien qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée.
Il faut comprendre que la meilleure fiscalité à appliquer dans le cadre d’un investissement locatif de type colocation ne dépendra pas du mode d’exploitation, mais plutôt du profil d’investisseur et des objectifs à long terme.
Quelques conseils pour investir correctement en colocation
Lorsqu’on l’on souhaite investir en colocation, il est important de faire attention à certains points, comme l’aménagement, les travaux à faire ou encore le profil des locataires.
Des aménagements spécifiques et adaptés
Généralement, la colocation est un mode d’exploitation locatif meublé et pour qu’elle soit agréable pour tous les locataires, mais aussi les propriétaires s’ils ont décidé de louer une ou plusieurs chambres de leur logement, ce dernier devra faire l’objet d’aménagements spécifiques et adaptés. Cela permettra par ailleurs d’éviter un turn-over trop fréquent. Par exemple, pour une colocation de trois chambres, il faudra au minimum une salle de bain, et des toilettes, avec un nombre de prises minimum par chambre, des espaces de stockage suffisamment nombreux pour tous les locataires, un espace de convivialité comme une pièce à vivre commune, etc. Bien souvent, un bien destiné à la location classique n’est pas applicable en l’état à de la colocation.
Le profil des locataires
Les locataires d’une colocation sont différents de ceux en location longue durée sans meuble ou encore en location longue durée meublée. Chaque mode d’exploitation locatif vise des profils spécifiques et il est ainsi nécessaire d’adapter le logement, l’environnement ainsi que les travaux suivant la typologie de loueurs. Il est toujours bon de rappeler « les bases » dans la mesure où dès qu’elles touchent le portefeuille, sont vite oubliées. Pour éviter les conflits, il est alors recommandé, voire primordial, de mettre en place des règles de colocation – un règlement intérieur s’appliquant à tout le monde. Il est toujours préférable de faire cohabiter des profils qui sont susceptibles de s’entendre. Sinon, on peut aussi mettre en place une colocation spécifique : jeunes actifs, étudiants, femmes…
Résumé
Dans le cadre d’un investissement immobilier, on rencontre de nombreuses formes d’investissement locatif permettant de faire fructifier son placement. C’est le cas de la colocation. Ce mode d’exploitation consiste à louer son logement à plusieurs locataires afin qu’ils partagent un espace de vie, et fait partie des plus répandus surtout dans les grandes villes où les tensions locatives sont à leur comble. Les propriétaires sont séduits par la rentabilité qu’elle apporte tandis que les locataires sont ravis de se loger à moindre coût d’autant plus qu’il y a une bonne convivialité.