L’investissement en location meublée LMNP

La location meublée, un investissement en plein essor

Dans l’actualité, l’immobilier semble avoir le vent en poupe malgré la crise sanitaire et la crise économique. Les volumes de transaction comme les prix ne cessent d’augmenter. Et une autre tendance de fond, l’augmentation du nombre de professionnels et des étudiants en demande de mobilité impliquant alors la location meublée. Afin de répondre à cette demande croissante, la législation a mis en place en octobre 2018 le bail mobilité permettant de louer en meublé pour de courtes périodes, de 1 mois à 10 mois. C’est une alternative intéressante en matière de bail meublé et un atout supplémentaire pour le LMNP séduisant déjà beaucoup d’investisseurs profitant de cette niche fiscale.

Les avantages de la location meublée en LMNP

Avec le statut en LMNP, la location meublée est très attrayante, que ce soit au niveau du rendement net que de la fiscalité. Pour cette dernière, elle se présente comme telle. Le LMNP est une activité de commerçant imposée en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Les investisseurs-bailleurs ont alors le choix entre :

• Le régime micro BIC leur permettant de bénéficier de 50 % d’abattement sur les revenus fonciers ;
• Le régime réel permettant de profiter d’une déduction des charges réelles pour réduire l’assiette imposable.

Activité plus rentable

La location meublée en LMNP est beaucoup plus rentable que la location nue. Pourquoi ? Parce que celle-ci offre un service supplémentaire qui est la fourniture de meubles et d’équipements pour améliorer le confort des locataires, et cela a alors un coût en plus. Cela se traduit alors par des loyers revus à la hausse par rapport à une location nue, de 10 % à 20 %. D’autant plus que la location meublée permet aux investisseurs-bailleurs de se positionner sur des activités à haut rendement, comme la colocation, la location saisonnière ou encore un mix entre location saisonnière en été et location étudiante. Ainsi, le rendement brut est plus élevé en location meublée qu’en location nue et si l’on prend en compte la niche fiscale du statut LMNP, le rendement net est davantage plus élevé.

Les contraintes de la location meublée en LMNP

La location meublée en LMNP offre la possibilité aux investisseurs-bailleurs de profiter d’une fiscalité avantageuse afin de dégager un meilleur rendement net qu’en location nue. Mais en revers de médaille, il y a quelques contraintes et formalités administratives. En gros, la gestion d’une location meublée est plus ardue que la location nue, mais le jeu en vaut la chandelle lorsque l’activité est lancée.

Des baux limités

Ce qui rebute aussi certains investisseurs-bailleurs avec le statut LMNP en location meublée, c’est le manque de souplesse locative avec des baux limités :

• Bail meublé classique d’un an renouvelable ;
• Bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable ;
• Bail meublé appelé bail mobilité d’une durée de 1 mois à 10 mois pouvant être renouvelé dans la limite de 10 mois au maximum.

Ceci étant, pour certains, des baux plus courts ont leur avantage puisqu’il sera plus facile pour eux de récupérer leur bien en cas de changement d’usage et une meilleure souplesse de gestion.

Fourniture de meubles et d’équipements

La location meublée en LMNP doit respecter la règlementation mise en place. La législation précise ainsi : « Un logement meublé est un logement comportant un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. La liste des éléments d’ameublement définissant un logement meublé est fixée réglementairement ». Pour un bail signé après août 2015, voici la liste des éléments d’ameublement nécessaire :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou un four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …)

Il existe aujourd’hui de nombreux prestataires proposant des packs d’ameublement et de décoration pour les investisseurs-bailleurs LMNP. En faisant appel à eux, ils sont alors certains de rien n’oublier surtout les petits éléments, comme les couverts et le petit électroménager. Il faudra compter entre 2 500 € et 3 500 € pour l’ameublement complet avec l’installation et le montage. Par ailleurs, si l’on passe par un prêt immobilier pour financer l’achat du bien, il est possible d’inclure l’achat de meubles au titre de prestation d’aménagement.

Le statut LMNP ou LMP

En matière de location meublée, le statut de LMNP (location meublée non professionnelle) est uniquement reconnu quand au moins l’une de ces deux conditions est remplie :

• Des recettes annuelles inférieures à 23 000 € (loyers + charges) ;
• Des recettes inférieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (salaires, pensions, revenus de gérants/associés, rentes viagères…).

Les investisseurs-bailleurs ne répondant pas à l’une de ces conditions ne peuvent pas prétendre au statut de LMNP et doivent alors déclarer le statut de LMP (location meublée professionnelle). Ils seront alors soumis au régime des plus-values professionnelles et aux cotisations sociales.