Investissement immobilier : location saisonnière de sa résidence secondaire

Combien coûte une résidence secondaire par an ?

L’achat d’une résidence secondaire doit être mûrement réfléchi. Si l’on emprunte pour faire l’acquisition de sa maison de vacances, il sera nécessaire de prendre en compte différents paramètres dans ses calculs, comme les intérêts du crédit, les frais de notaire, les taxes d’habitation, la taxe foncière ainsi que les charges annuelles. Il faut savoir que la taxe d’habitation des résidences secondaires peut être majorée jusqu’à 60 % et il existe également ce que l’on appelle l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), un dispositif du même genre que l’ancien ISF (impôt sur la fortune), dont les résidences secondaires sont imposables d’après leur valeur vénale au 1^er janvier de l’année d’imposition. Dans le cadre d’un emprunt pour cet achat, il faut également prévoir l’entretien et des travaux à hauteur de 0,5 % jusqu’à 1 % du prix du bien chaque année. Ça en fait des dépenses pour une résidence de vacances.

Et si l’achat se fait au comptant, c’est-à-dire sans passer par la case « prêt immobilier » auprès d’une institution financière, il faudra tenir compte du coût d’opportunité. Mais de quoi s’agit-il ? Bien souvent ignoré, il s’agit du manque d’opportunité résultant de l’immobilisation du capital dans un bien immobilier non utile à plein temps.

Par exemple, un propriétaire achète un appartement comme résidence secondaire à 200 000 € – achat cash sans emprunt. Il va en profiter et c’est son droit, mais il est victime dans le jargon de l’investissement du « manque d’opportunité », c’est-à-dire qu’il perd l’opportunité de placer ces 200 000 €. Admettons qu’il place son argent à 3 % par ans, ce qui lui donne 6 000 € de revenus annuels en manque à gagner. À cela s’ajoutent d’autres dépenses, comme les taxes locales et les frais d’entretien.

Et pourquoi pas le meublé de tourisme ?

Dans le cadre de l’achat d’une résidence secondaire, il est important de se poser les bonnes questions. Combien de temps celle-ci sera-t-elle utilisée ? 4, 6 ou 8 semaines par an sur les 52 ? Pour 6 000 € par an ? Est-ce que cela vaut-il le coup ? Est-ce qu’on ne profiterait pas davantage de cet argent si au lieu d’acheter cet appartement, on place l’argent et on part en vacances avec les intérêts économisés. Avec un budget de 6 000 € par an, c’est un montant assez élevé pour passer de bonnes vacances en famille. Par contre, l’achat de cet appartement peut être pertinent si celui-ci se situe à moins de 2 voire 3 heures de route de son domicile, comme ça on pourra profiter plus régulièrement.

Et pourquoi pas un meublé de tourisme pour la location saisonnière ? Cela pourrait être une bonne idée de rentabiliser l’appartement lorsqu’il n’est pas occupé. En quoi consiste le meublé de location ? Il s’agit d’une location pour une clientèle de passage à son usage exclusif sur de courtes périodes ; un hébergement individuel de type appartement, villa, studio ou encore studio meublé. Pour ce faire, il est nécessaire de répondre à 3 conditions :

• Usage exclusif du locataire durant son séjour – propriétaire non présent (ce n’est pas une maison d’hôte) ;
• Locataire n’y élit pas domicile – locataire = client de passage ;
• Locataire résident pour une courte période – location à la journée, à la semaine ou au mois pour une durée cumulée maximum de 90 jours.

Et pour avoir la qualification de « meublé », la résidence devra notamment disposer de différents équipements nécessaires à la bonne qualité de vie du locataire : meubles, literie, gazinière ou plaques chauffantes, réfrigérateurs et ustensiles de cuisine.

Une bonne gestion pour un bon rendement

Par rapport à une location classique, la location saisonnière est beaucoup plus rentable surtout lorsqu’elle est de type meublé, comme ici : meublé de tourisme. La rentabilité peut alors osciller entre 5 % et 11 % en moyenne. Toutefois, il est nécessaire de prendre en compte les inconvénients comme les avantages, dont voici quelques-uns d’entre eux :

• En avantage, on a le fait qu’une location saisonnière éloigne le risque de loyers impayés puisque ceux-ci sont généralement versés lors de la réservation du bien ou au moment de l’entrée dans la résidence.
• En inconvénient, il y a les frais de gestion relatifs à la location de vacances si le propriétaire n’est pas sur place pour accueillir les locataires ni prendre en charge l’entretien.

En fait, pour avoir un bon rendement, une bonne rentabilité donc, il est nécessaire de prendre en compte deux paramètres : la situation géographique de la résidence secondaire et le dynamisme de la gestion.

Situation géographique de la résidence secondaire

Comme c’est le cas pour la location classique de biens immobiliers, le taux de rendement va dépendre de la différence entre le prix d’acquisition et les revenus en loyers que les propriétaires pourront attendre du bien. L’emplacement (situation géographique) est ainsi primordial pour pouvoir en tirer un bon rendement :

• Résidence secondaire se situant dans une zone attractive : appartement en centre-ville proche des lieux touristiques, villa en bord de mer, chalet en montagne près des stations de ski…
• Résidence secondaire mise en location suffisamment longtemps dans l’année afin d’avoir la meilleure des rentabilités.

En gros, une bonne rentabilité en matière de location saisonnière de résidence secondaire nécessite un investissement aussi bien dans un bien immobilier bien placé, mais pas trop cher, et qui permet de pratiquer des loyers assez élevés pour une période suffisante afin de financer son acquisition (remboursement de prêt le plus rapidement possible dans ce cas-là).

Gestion dynamique de sa résidence secondaire

La mise en location de sa résidence secondaire passe par une gestion dynamique pour une meilleure rentabilité. Cela ne s’arrête pas seulement à mettre des annonces sur des plateformes de type Airbnb. Il sera nécessaire d’optimiser pour assurer un taux de remplissage suffisant. Cela passe alors par une mise à jour régulière de l’annonce pour valoriser le bien et son emplacement, par le confort proposé (meubles et équipements) ainsi que par la multiplication des sources afin de garantir la meilleure visibilité possible.

Il faut également penser à la qualité de l’accueil : une présence humaine chaleureuse lors de l’arrivée des locataires, des conseils concernant les lieux à visiter, de bons plans locaux… Plus la gestion locative sera au top, plus enthousiastes seront les locataires et ainsi les réservations se feront comme des petits pains chez le boulanger, et plus élevées seront les perspectives d’avoir une bonne rentabilité de sa résidence secondaire en location saisonnière.

Le calcul de la rentabilité de sa résidence secondaire en location saisonnière

Afin d’évaluer à l’avance les futurs revenus, il est indispensable de calculer la rentabilité de sa location saisonnière puis d’optimiser au maximum son investissement. Une erreur pourrait coûter cher. En effet, la sous-évaluation du rendement moyen peut occasionner un manque au niveau de l’investissement et le propriétaire pourrait se retrouver à financer entièrement l’achat de sa résidence secondaire.

Pour calculer la rentabilité d’une location saisonnière, il faut utiliser deux principales données : le prix d’acquisition du bien comprenant les frais de notaire et les recettes locatives moyennes que l’on espère.

Simulation

Un appartement à Paris de 40 m² coûte 300 000 €. Le propriétaire l’achète comme résidence secondaire et le met en location saisonnière pendant 20 semaines contre un loyer hebdomadaire de 700 €, ce qui fait 100 € par nuit. Le revenu annuel de cette location est alors de 14 000 €. Quant à la rentabilité brute de l’opération, elle est la suivante : 14 000 € / 300 000 €*100 € = 4,6 %.

Pour avoir la rentabilité nette, il faudra soustraire les charges ainsi que les différents frais (frais d’entretien, taxes, coût des équipements et meubles…), et ajouter les abattements forfaitaires qu’il est possible d’avoir en tant que loueur d’un meublé de tourisme : 50 % sur les recettes ne dépassant pas les 32 600 € par an.