Lorsqu’on parle de défiscalisation immobilière, cela fait référence à l’investissement dans des biens immobiliers, que ce soit dans le neuf, l’ancien ou les biens classés monuments historiques, et cela peut concerner les travaux effectués ou la location proposée. Avec la défiscalisation immobilière, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, une exonération d’impôt sur les droits de succession et bien d’autres avantages fiscaux. On distingue par ailleurs de nombreux dispositifs légaux de défiscalisation immobilière, dont les principaux sont la location meublée, la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Censi Bouvard, la loi « Monuments historiques » et le déficit foncier.
La location meublée
En matière d’investissement immobilier, les investisseurs-bailleurs peuvent choisir l’option de la location meublée pour générer des revenus complémentaires. Cette méthode est très avantageuse pour eux dans la mesure où elle leur permet une certaine défiscalisation des revenus générés. Dans le cadre de la location meublée, on retrouve deux principaux dispositifs légaux :
- Le LMNP (location meublée non professionnelle) ;
- Le LMP (location meublée professionnelle) qui concerne les recettes locatives supérieures à 23 000 € par an et supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.
Les investisseurs-bailleurs optant pour la location meublée doivent répondre à des conditions règlementaires, comme la déclaration de début d’activité et l’équipement du logement avec du mobilier minimum obligatoire (cf. logement d’habitation meublée du Service-Public).
En optant pour le régime réel, les investisseurs-bailleurs amortissent le prix de leur bien et réduisent l’assiette taxable à 0 pour payer 0 impôt sur les revenus locatifs (les prélèvements sociaux ne sont pas non plus appliqués). Il s’agit là d’un énorme avantage, surtout pour les contribuables pouvant être lourdement taxés à plus de 60 % sur les revenus locatifs s’ils ne font pas d’optimisation fiscale.
La loi Pinel, défiscalisation dans le neuf
L’objectif de la loi Pinel est de permettre aux investisseurs-bailleurs d’acheter un bien immobilier dans une zone spécifique en contrepartie d’une réduction d’impôt de 12 % à 21 % pour un plafond maximum de 300 000 € : entre 36 000 et 63 000 € de réduction d’impôt. Par contre, ils doivent le louer nu pour une durée de 6 à 12 ans sous conditions de ressources du locataire avec des loyers plafonnés pour favoriser les foyers modestes.
Afin de bénéficier de cette solution de défiscalisation immobilière, les investisseurs-bailleurs doivent être fiscalement domiciliés en France et acquérir le bien en direct ou en indivision. Il est également possible d’acheter un bien en loi Pinel par l’intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière) à l’impôt sur le revenu ou en achetant des parts de SCPI (société civile de placement immobilier. Le démembrement de propriété, par contre, n’est pas inclus dans la mesure.
La loi Malraux, défiscalisation dans l’ancien
Les investisseurs-bailleurs souhaitant investir dans l’ancien tout en bénéficiant d’une défiscalisation immobilière peuvent se tourner vers la loi Malraux. Ce dispositif concerne des biens anciens situés dans des zones éligibles (quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé qui fait l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain), nécessitant des travaux de rénovation dans un délai court. 30 % des travaux peuvent être défiscalisés avec un plafond de 400 000 € sur 4 ans. Ce type d’investissement s’adresse principalement aux contribuables aisés qui ont une fiscalité élevée dans la mesure où le budget des travaux à supporter peut être élevé et certains d’entre eux peuvent être des travaux lourds.
La loi Censi Bouvard pour une défiscalisation immobilière dans le neuf
Le dispositif de défiscalisation immobilière de la loi Censi Bouvard s’adresse aux contribuables investissant dans des résidences de service géré : établissements de soin, résidence-services pour étudiants, logements situés dans une résidence de services ou établissements structure affectée à l’accueil. Les investisseurs perçoivent des intérêts sans devoir se préoccuper de la gestion des biens (location en meublé non professionnel pendant 9 ans au minimum) et profitent d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % de la valeur de l’investissement dans la limite de 300 000 € au maximum sur 9 ans, soit 33 000 € de réduction d’impôt sur le revenu au maximum ou 3 667 € par an.
Le déficit foncier pour défiscaliser dans l’ancien
Afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière du déficit foncier, les contribuables doivent prouver qu’ils font face à des charges à importantes, comme de grands travaux et que le bien coûte plus cher que ce qu’il rapporte. Les déficits fonciers sont déductibles du RBG (revenu brut global) du foyer fiscal à hauteur de 10 700 € à condition que les intérêts d’emprunts soient inférieurs ou de la même valeur que les loyers :
- Si les intérêts d’emprunts sont supérieurs aux revenus fonciers bruts (loyers), l’excédent d’intérêt est reportable pendant 10 ans sur des revenus fonciers nets positifs à venir ;
- Si le déficit foncier total est supérieur au plafond de 10 700 €, l’excédent de déficit est reporté pendant 10 ans sur des revenus fonciers nets positifs à venir.
La loi « monuments historiques »
Du côté de la loi « monuments historiques », elle permet de bénéficier d’une défiscalisation de 100 % de travaux effectués et cela sans plafond dans le cadre de la rénovation d’un bien classé « monument historique ». Cette méthode de défiscalisation convient parfaitement aux contribuables fortement imposés. Voici les biens immobiliers concernés par la défiscalisation dans le cadre de la loi « Monuments historiques » :
- Les immeubles classés Monuments historiques ;
- Les immeubles inscrits à l’ISMH (inventaire supplémentaire des monuments historiques) ;
- Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine ;
- Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère artistique particulier ou historique, agréé par le ministère de l’Économie et des Finances, et ouverts au public.
Résumé
Dans le cadre de la défiscalisation immobilière, les contribuables répondant à certains critères dans leur achat de biens immobiliers peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt, voire d’une exonération dans certains cas. Il existe de nombreux dispositifs légaux leur permettant de faire baisser leur impôt sur le revenu, dont les principaux sont la loi Pinel, la location meublée (LMP/LMNP), la loi « monuments historiques », la loi Malraux, le déficit foncier et la loi Censi Bouvard. Il est aussi bien possible de défiscaliser dans le neuf comme dans l’ancien, et dans certains cas, l’investissement peut se faire par l’intermédiaire d’une entreprise et non pas uniquement en direct – achat direct du bien immobilier.