Investissement pierre-papier en assurance-vie : SCPI, SCI et OPCI

Caractéristiques communes aux SCPI, OPCI et SCI

Les fonds immobiliers sont bien différents pour que chacun puisse trouver chaussure à son pied, mais ceux-ci partagent plusieurs points communs :

• Investissement immobilier sans gestion directe – un gestionnaire s’occuper de tout, l’investisseur n’a rien à faire ;
• Investissement en assurance-vie possible – plus d’une centaine de contrats proposent des fonds immobiliers dans leurs unités de compte ;
• Investissement accessible contrairement à l’investissement immobilier direct : ticket d’entrée à partir de 100 € ;
• Frais de gestion annuelle peu élevés.

Différences notables entre OPCI, SCI et SCPI

Pour les 3 principaux types de fonds immobiliers disponibles en assurance-vie, l’horizon de placement est d’au moins 8 ans si l’investisseur souhaite profiter d’avantages fiscaux. Ce qu’il doit savoir en premier lieu, c’est que le capital n’est pas garanti puisqu’il ne s’agit pas de fonds en euros, mais d’unités de compte avec un cours fluctuant à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution des marchés financiers et immobiliers.

De l’immobilier à 100 % avec les SCPI

Les SCPI pour sociétés civiles de placement immobilier permettent aux épargnants de placer leur argent dans l’immobilier physique sans aucune contrainte de gestion ni de dépenses conséquentes relatives à l’achat d’un bien. C’est le capital déposé par les épargnants que les SCPI utilisent pour acheter des biens immobiliers : bureaux, commerces… Celles-ci perçoivent par la suite des loyers et ce sont ces loyers qui sont reversés aux épargnants. Dans la mesure où les SCPI sont classées en différentes catégories, les épargnants peuvent facilement y investir : murs de commerce, bureaux, actifs immobiliers relatifs au monde de la santé… Et c’est pareil pour la situation géographique des biens.

Meilleure flexibilité et liquidité avec les OPCI

Les organismes de placement collectif en immobilier sont des structures similaires aux SCPI, mais en beaucoup plus souples et liquides. Ils proposent des parts aux épargnants et ceux-ci sont plus liquides dans la mesure où 10 % de la valeur de l’OPCI est investie dans des actifs liquides. Également, les OPCI doivent investir au minimum 60 % de leur composition en immobilier. Le solde pouvant alors aller jusqu’à 30 % d’actifs peut ainsi être placé sur les marchés financiers.

L’immobilier sous toutes ses formes avec les SCI

Les SCI pour sociétés civiles immobilières sont les fonds immobiliers phares de l’assurance-vie ; contrairement aux SCPI et OPCI pouvant être acquis dans un compte-titres ordinaire (CTO). Cette forme de structure est assez libre en matière d’organisation et il est possible pour les épargnants de détenir à la fois des parts d’OPCI et de SCPI, mais également des immeubles (commerces, bureaux…) ainsi que des foncières cotées ou non cotées, sans oublier l’immobilier lié à une thématique : santé par exemple. Les revenus générés par la SCI sont capitalisés pour venir augmenter la valeur des parts.

*Tableau comparatif des fonds immobiliers en unités de compte en assurance-vie

SCPI : sociétés civiles de placement immobilier

Nées dans les années 70, les sociétés civiles de placement immobilier sont les premières structures permettant d’investir dans l’immobilier pierre-papier. Celles-ci se présentent comme le fonds immobilier le plus pur avec 100 % d’immobilier en direct, des commerces aux entrepôts, en passant par les bureaux et les immeubles. Le marché compte pas moins de 200 SCPI différentes, dont des SCPI spécialisées en grand nombre. Les investisseurs peuvent alors cibler des marchés précis : résidentiel, bureau, entrepôt, santé… Et ils ont aussi la possibilité de se diversifier plus facilement sur plusieurs SCPI.

Dans la mesure où les SCPI sont établies depuis plus de 40 ans, certaines d’entre elles ont un patrimoine immobilier de plus de 3 milliards d’euros, l’équivalent de centaines d’immeubles, et comptent des milliers d’associés. Pour ce qui est de leur rendement, celui-ci tourne autour de 4 % à 6 % ces dernières années en fonction des SCPI, bien évidemment, et suivant les loyers distribués ainsi que les revalorisations de prix de leurs parts.

Dans un contrat d’assurance-vie, les frais d’entrée des fonds immobiliers SCPI sont de l’ordre de 4 % à 6 % contre 6 à 10 % hors assurance-vie.

SIC : sociétés civiles immobilières

Si les sociétés civiles immobilières familiales sont les plus connues des Français, il y a également les SCI qui sont gérées par des entreprises de gestion adossées aux unités de compte de l’assurance-vie. Ces structures permettent d’investir dans l’immobilier pierre-papier sous différentes formes. En effet, on peut aussi bien trouver des parts de SCPI et d’OPCI dans les SIC en plus de l’immobilier en direct, des sociétés foncières (SIIC), des clubs deals (investissements immobiliers plus confidentiels avec peu d’investisseurs), mais également des liquidités.

Leur performance se situe autour de 4 % depuis quelques années. Pour les SCI, on parle plutôt de performance dans la mesure où il n’y a pas de loyers distribués, mais des capitalisations. Sinon, les frais d’entrée sont généralement de l’ordre de 2 %, mais pour ce qui est des frais de gestion annuelle, ceux-ci sont généralement plus élevés qu’en SCPI dans la mesure où les SCI peuvent proposer des fonds de fonds – SCI investissant en SCPI.

OPCI : organismes de placement collectif en immobilier

Les organismes de placement collectif en immobilier plus connus sous l’appellation OPCI sont les formes de fonds immobiliers les plus récents. Leur statut a été créé en 2005. Même s’ils sont récents, ils se sont vite établis auprès des investisseurs grâce à leur flexibilité : composition de patrimoine varié et non 100 % immobilier comme les SCPI.

Dans une OPCI, on peut retrouver jusqu’à 40 % d’actifs hors immobilier : 30 % d’actions et d’obligations et 10 % de liquidités. De ce fait, elle est exposée au marché immobilier ainsi qu’aux marchés financiers, avec des performances plus volatiles du fait d’une part investie en bourse. Par exemple, en 2017, la performance des OPCI était de 4 % et celle-ci a baissé l’année suivante à 1,20 % pour remonter à 5 % en 2019. Pour les frais d’entrée, ils sont entre 2 % et 3 %.

Rendement et liquidité des fonds immobiliers en assurance-vie

Pour réussir son investissement en immobilier pierre-papier avec son assurance-vie, il est conseillé de se faire conseiller par un professionnel de la gestion de patrimoine ou une entreprise de gestion. Ils sont de plus en plus nombreux à proposer un accompagnement dans le choix de fonds immobiliers et assurent le suivi des contrats dans le temps. Mais si l’on souhaite tout de même gérer nous-même notre contrat d’assurance, il ne faut pas hésiter à mixer les 3 types de fonds immobiliers.

Pour ce qui est des rendements, les SCPI sont investies en immobilier direct et ainsi offrent un rendement peu volatil. En 2018, ceux-ci étaient de +5 % et un an plus tard, il y a eu une augmentation de 0,7 % soit 5,7 % en 2019. Pour les OPCI et les SCI, ces fonds ont des stratégies immobilières différentes impliquant alors des conséquences sur l’évolution de la rentabilité ainsi que de la liquidité. Les OPCI ont une part d’investissement sur les marchés financiers via des valeurs mobilières à 30 % au maximum (actions et obligations) et sont alors sujets à une plus grande volatilité de performance. C’est la même chose pour les SCI adoptant des stratégies qui leur sont propres avec des prises de participation aussi bien sur de l’immobilier direct que l’immobilier indirect et les sociétés foncières.

En matière de liquidité, les OPCI sont les fonds immobiliers le plus liquides, donc plus facile à revendre. Ceux-ci sont constitués d’actifs cotés jusqu’à 40 % permettant alors aux sociétés de gestion de céder plus rapidement des actifs en cas de besoin et ainsi offrir une meilleure liquidité aux porteurs de parts. Par contre, il y a une certaine contrainte des OPCI qui est la valorisation des parts à cours inconnu. Du côté des SCI, qui sont uniquement disponibles en assurance-vie, ces fonds sont plus souples avec des parts plus facilement négociables que pour les SCPI.

Choix du fonds immobilier suivant son profil et son objectif

La donne est différente si l’on souhaite investir uniquement/exclusivement sur l’immobilier ou si l’on préfère diversifier avec des valeurs mobilières. Pour le premier, on se tournera alors vers les SCPI ou les SCI, et pour le second, les OPCI seront à privilégier.

Historiquement, les SCPI ont eu des rendements plus réguliers que les SCI et les OPCI et ces fonds distribuent par ailleurs des loyers. Les SCI comme les OPCI sont plus volatils puisque plus exposés aux marchés financiers, et par ailleurs, ils ne versent pas de loyer aux investisseurs.

Il ne faut pas oublier que les frais pratiqués par les compagnies d’assurance et autres institutions proposant des contrats d’assurance-vie peuvent altérer les performances des fonds immobiliers. Ainsi, pour un investisseur à long terme, il est préférable d’opter pour les SCPI qui sont moins chargés en frais. Il est vrai que les SCPI ont des frais d’entrée plus élevés que les OPCI et les SCI, mais à long terme, ceux-ci sont amortis grâce aux frais de gestion annuelle moindres en SCPI. Sinon, pour un placement en dessous de 8 ans, il est préférable d’opter pour les OPCI et les SCI avec des frais d’entrée peu élevés.