La loi Malraux 2022

Petit historique

C’est en 1962 qu’André Malraux, ministre de la Culture de l’époque, propose la loi Malraux pour faciliter la restauration immobilière tout en complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique français. L’objectif de ce dispositif était alors de conserver l’intégrité des quartiers historiques, notamment suite aux réaménagements des centres-villes en favorisant la restauration dans les quartiers anciens. Au fil des années, celui-ci a été sujet à de nombreuses réformes, que ce soit au niveau des conditions d’application que des avantages fiscaux qu’il octroie.

La loi Malraux porte sur les immeubles qui sont localisés dans les QAD (quartier ancien dégradé), les AMVAP (aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) et les secteurs sauvegardés. Toutes les zones qui présentent un caractère historique sont considérées comme des secteurs sauvegardés ainsi que les secteurs qui présentent un caractère esthétique ou de nature à justifier la restauration, la conservation et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles. Ces zones ont été introduites le 4 août 1962 tandis que les ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) ont été ajoutées dans le cadre de la loi du 7 janvier 1983 relative à la décentralisation des compétences dans le domaine de l’urbanisme.

Les bénéficiaires et les avantages du dispositif Malraux

La loi Malraux est accessible aux contribuables domiciliés en France et qui sont propriétaires d’un bien immobilier ou qui ont un projet d’achat à concrétiser. Ce dispositif est surtout destiné à ceux qui sont sujets à une forte fiscalité et souhaitant acquérir un bien immobilier ancien pour le restaurer et le mettre en location.

Nombreux sont les avantages pour les propriétaires-bailleurs en 2022 :

• Pas de plafonnement du loyer ;
• Réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant total des travaux pour tout logement se trouvant dans un périmètre couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) dans un quartier ancien dégradé ;
• Taux de réduction d’impôt à 22 % du montant des dépenses éligibles pour un logement situé dans un périmètre couvert par un PVAP (Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dans le cadre de la restauration d’un bien déclaré d’utilité publique.

Concrètement, en achetant et en rénovant un bien situé sur des SPR (sites patrimoniaux remarquables) avec un PVAP, un contribuable voit son imposition réduire de 22 % tandis que l’abattement est de 30 % pour un bien situé sur des SPR couverts par un PSMV.

Le plafond de dépenses est par ailleurs fixé à 400 000 € et il est possible de bénéficier d’une défiscalisation sur 4 ans à partir de l’année de délivrance de l’autorisation des travaux. Si la réduction excède l’impôt dû, alors l’excédent est reportable sur les 3 prochaines années. Depuis 2017, l’imputation des travaux de réhabilitation peut se faire sur 1, 2, 3 ou 4 ans. Il ne faut juste pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Par ailleurs, une quote-part des travaux réalisés peut être passée en déficit foncier dans le cadre de certains programmes de défiscalisation Malraux.

Conditions applicables au dispositif

Si un contribuable souhaite profiter du dispositif Malraux pour faire baisser ses impôts, il doit remplir certaines conditions, entre autres sur le type de bien à rénover et à mettre en location, les types de travaux à faire, les démarches à effectuer ainsi que le plafond de dépenses prévues

Travaux éligibles

En 2022, les travaux éligibles au dispositif concernent les travaux de démolition, à la reconstruction de l’extérieur du bien, à la rénovation et à la transformation d’un bien en logement. Il faut retenir que l’ensemble des travaux de réhabilitation d’un bien ne donne pas toujours droit à l’abattement fiscal prévu par la loi Malraux. Par ailleurs, il est important de savoir que tous les travaux réalisés dans le cadre de ce dispositif doivent être suivis par un ABF (architecte des bâtiments de France) et doivent obligatoirement aboutir à une réhabilitation complète du bien et cela sans changer le volume habitable. Préalablement, une autorisation spéciale de travaux doit être délivrée par la préfecture.

Biens immobiliers concernés

Concernant le bien immobilier, les conditions imposées par le dispositif sont les suivantes :

• Il s’agit d’un immeuble bâti ;
• Il s’agit d’un bien qui se trouve dans un site patrimonial remarquable, un secteur privé, un QAD, une ZPPAUP ou dans une AMVAP ;
• Il doit être mis en location dans les 12 mois suivant la date de fin des travaux et loué nu pour une durée de 9 ans au minimum.

La réforme de 2017 de la loi Malraux ajoute les locaux anciennement commerciaux ou professionnels transformés en logement au type de bien permettant de bénéficier de l’abattement fiscal ; mais ce n’est pas le cas pour les anciens logements transformés en locaux commerciaux ou professionnels.

Dépenses prévues prises en compte

Pour ce qui est des dépenses prévues dans le cadre de la loi Malraux 2022 pour tous travaux de rénovation, elles ne sont pas toutes prises en compte par le dispositif. En effet, si les travaux sont destinés à modifier l’aspect ou la structure du bâtiment, ou ne respectent pas le style architectural d’origine, ceux-ci ne seront pas pris en compte par le dispositif. Seuls les frais et les dépenses suivants sont reconnus :

• Frais de gestion du bien ;
• Frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration ;
• Dépenses affectées aux travaux de rénovation et de transformation du bien en logement ;
• Dépenses de réparation et d’entretien financées par le propriétaire ;
• Dépenses relatives aux travaux de réhabilitation de l’extérieur du bien.

Par ailleurs, les dépenses retenues sont uniquement celles supportées à compter de l’obtention du permis de construire et cela jusqu’au 31 décembre de la quatrième année suivante.

Démarches à entreprendre pour bénéficier du dispositif

Afin de profiter des avantages fiscaux relatifs à la loi Malraux, il est nécessaire de fournir quelques pièces justificatives au FISC, dont :

• Une déclaration de revenus ;
• Les déclarations 2042 et 2044 S ;
• Un engagement de location du logement nu dans les 12 mois après l’achèvement des travaux et cela pendant 9 ans au minimum ;
• Une note comprenant la superficie du bien et son adresse ;
• Une copie du bail, de la déclaration d’utilité publique ou de l’autorisation spéciale attribuée par la préfecture.