Entrée en application le 1er janvier 2019, la Loi Denormandie est au même titre que le Pinel et le Malraux une loi de défiscalisation immobilière portant le nom du ministre du logement. Elle porte sur l’investissement locatif dans l’ancien – dans un quartier ancien dégradé, et permet de profiter d’une réduction sur l’IR (impôt sur le revenu). Le logement devra par ailleurs être situé dans certaines communes. Voici les grandes lignes de la Loi Denormandie.
Les conditions relatives à l’investissement
Pour être éligible à la Loi Denormandie, il est nécessaire que le bien dans lequel on investit soit un logement ancien qui fait l’objet de travaux d’amélioration ou un local transformé en usage d’habitation. Ensuite, les travaux à réaliser doivent au minimum représenter 25 % du coût total de l’acquisition. Concernant la réduction d’impôt applicable, celle-ci concerne toutes les opérations effectuées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023.
Le logement à acquérir doit se trouver dans les communes suivantes :
- Les communes ayant besoin d’une réhabilitation importante de l’habitat ;
- Les communes en zone labellisée « Cœur de ville » ;
- Les communes qui ont passé une convention d’ORT (opération de revitalisation de territoire) : Anzin, Fresnes-sur-Escaut, Bruay-la-Buissière, Armentières, Rugles, Roubaix, Persan, Vieux-Condé, Wattrelos, Sablé-sur-Sarthe, Louvroil, Mazamet…
Concernant les travaux à faire, les investisseurs souhaitant bénéficier de la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Denormandie devront procéder à un des travaux suivants :
- 2 types de travaux parmi ceux qui suivent : changement de production d’eau chaude, isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres et changement de chaudière ;
- Travaux d’amélioration de la PE (performance énergétique) du logement d’au moins 20 % (30 % au minimum pour les logements individuels) ;
- Création de surface habitable (garage, terrasse, balcon…).
Il est à noter que pour les travaux d’amélioration de la PE, il est nécessaire de faire appel à un artisan/professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Les conditions relatives au locataire et au contrat de bail
Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, il ne faut pas que le locataire appartienne au foyer fiscal de l’investisseur. Le foyer fiscal fait référence à l’ensemble de personnes qui remplit une seule déclaration de revenus : époux, épouse et enfants à charge. Par ailleurs, son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds règlementaires.
Voici les ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2020) en fonction de la zone géographique et pour un bail conclu en 2022 en Métropole :
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Composition du
foyer fiscal du locataire |
Zone A | Zone A BIS | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
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Personne seule |
39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € | 28 876 € |
|
Couple |
58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € | 38 560 € |
|
+1 personne à charge |
70 718 € | 77 120 € | 51 524 € | 46 372 € | 46 372 € |
|
+2 personnes à charge |
84 708 € | 92 076 € | 62 202 € | 55 982 € | 55 982 € |
|
+3 personnes à charge |
100 279 € | 109 552 € | 73 173 € | 65 856 € | 65 856 € |
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+4 personnes à charge |
112 844 € | 123 275 € | 82 465 € | 74 219 € | 74 219 € |
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Majoration par personne à
|
+ 12 573 € | + 13 734 € | + 9 200 € | + 8 277 € | + 8 277 € |
Concernant le bail locatif, il faut que le logement doive être loué nu, c’est-à-dire non meublé, et comme habitation principale. Le logement devra être loué au plus tard 1 an après son acquisition avec une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans. Par ailleurs, le loyer mensuel est soumis à un plafonnement – charges non comprises, dont voici les plafonds mensuels par m² appliqués par région pour les baux conclus en Métropole :
| Localisation du logement | Plafonds mensuels au m² | |
|---|---|---|
| 2021 | 2022 | |
|
Zone A |
13,04 € | 13,09 € |
|
Zone A Bis |
17,55 € | 17,62 € |
|
Zone B1 |
10,51 € | 10,55 € |
|
Zone B2 (sur agrément) |
9,13 € | 9,17 € |
Les plafonds locatifs varient par ailleurs suivant la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur. Ceux-ci peuvent être réduits afin de tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
La réduction d’impôt applicable
La Loi Denormandie prévoit une réduction d’impôt, dont le montant est calculé en prenant en compte un coût d’acquisition de 300 000 € (plafond d’achat) et d’un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable. Les investisseurs doivent également prendre en compte le plafonnement global des avantages fiscaux.
Le taux appliqué varie par ailleurs en fonction de la durée du bail de location :
- 12 % du prix du bien pour une durée d’engagement de 6 ans ;
- 18 % du prix du bien pour une durée d’engagement de 9 ans ;
- 21 % du prix du bien pour une durée d’engagement de 12 ans.
Les avantages et les risques relatives à la Loi Denormandie
Pour tout investissement, qu’il soit financier, boursier ou locatif, il existe des avantages et des risques. Il est ainsi important de les connaître avant de placer son capital afin d’éviter les mauvaises surprises. Voici les avantages et les risques relatifs à un investissement locatif dans un dispositif Denormandie :
| Avantages de la Loi Denormandie | Risques de la Loi Denormandie |
|---|---|
|
– Revenus locatifs réguliers en plus de la défiscalisation ; – Possibilité de louer à un ascendant ou descendant – ce qui n’est pas le cas de toutes les défiscalisations immobilières ; – Non dévalorisation de l’ancien contrairement au neuf à la revente ; – Possibilité d’optimisation en passant en déficit foncier une partie des travaux. |
– Risques d’impayés et de vacance locative ; – Obligation de faire d’importants travaux ; – Remise en cause de l’avantage fiscal en cas de non-location dans les délais impartis et de l’engagement sur 6 mois au minimum ; – Nécessité de respecter des plafonds de ressources des locataires et de loyer ; – Nécessité de choisir une zone éligible et vérifier la demande locative du secteur. |
Résumé
La Loi Denormandie, entrée en vigueur à partir du 1er janvier 2019, représente un dispositif de défiscalisation immobilière au même titre que le Malraux et le Pinel portant ainsi le nom du ministre du logement. Ce dispositif porte sur l’investissement locatif dans un quartier ancien dégradé : un logement dans les communes qui ont besoin d’une réhabilitation importante de l’habitat, les communes en zone labellisée « Cœur de ville » et les communes qui ont passé une convention d’ORT (opération de revitalisation de territoire) – plus de 220 villes sont éligibles. Cette opération permet de bénéficier d’une réduction sur l’impôt sur le revenu (IR) en fonction de la durée du contrat de bail : 12 % du prix du bien pour 6 ans d’engagement, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Il faudra par ailleurs remplir d’autres conditions pour être éligible : bien plafonné à 300 000 € (5 500 €/m² de surface habitable), réalisation de travaux de performance énergétique (20 % au minimum), respect d’un barème de ressources de revenus, plafonnement du loyer mensuel en fonction de la zone géographique…