La loi Pinel 2022

Brève description du dispositif Pinel

La loi des finances 2021, à l’article 168, a prorogé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022, et cela jusqu’à fin 2024 dans les zones A, A bis et B1, avec des taux dégressifs de l’abattement fiscal. Ainsi cette année, de nombreux Français pourront encore profiter du dispositif leur permettant d’acheter un bien immobilier neuf pour le louer et ainsi bénéficier d’une réduction de leurs impôts : un abattement fiscal de 12 % ou de 18 % du prix de revient de la location pour un engagement de 6 ou 9 ans respectivement.

La loi Pinel 2022 a de nombreux objectifs. Elle permet de soutenir l’offre locative dans les zones dites tendues, c’est-à-dire là où la demande est forte, d’un côté, et de l’autre de proposer des logements avec des loyers plafonnés pour permettre aux ménages en difficulté d’accéder au marché de droit commun sans pour autant prétendre au logement social.

Avant cette année, ce dispositif était limité à l’investissement dans le neuf, ce qui n’est plus le cas désormais puisque l’achat et la réhabilitation de bâtiments anciens entrent également dans son cadre avec un unique impératif : les travaux de rénovation doivent représenter 25 % au minimum de l’investissement total et que le bien se trouve dans des zones spécifiques : A, A bis et B1. Il est également à noter que depuis janvier 2022, les maisons neuves ne sont plus éligibles à la loi Pinel sauf celles dont la date du dépôt de demande de permis de construire est antérieure au 1^er janvier 20222.

Si le dispositif Pinel est prorogé jusqu’en 2024, l’abattement fiscal qu’il apporte aux propriétaires bailleurs va progressivement baisser. Pour l’année 2023, les taux seront de 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans.

Les biens concernés par le dispositif

Pour bénéficier de l’abattement fiscal, les contribuables doivent acquérir les biens suivants :

• Les logements nouvellement construits ;
• Les logements construits par l’acquéreur, dont l’achèvement a été fait dans les 30 mois après l’obtention du permis de construire ;
• Les logements en état futur d’achèvement – 30 mois à partir de la signature de l’acte d’acquisition ;
• Les logements insalubres à réhabiliter ;
• Les logements anciens à refaire à neuf ;
• Les locaux à transformer en logement.

Dans le cas de biens qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de transformation, ceux-ci sont soumis à un délai d’achèvement fixé au 31 décembre de la deuxième année après l’acquisition.

Ces logements doivent par ailleurs respecter un certain niveau de performances énergétiques :

• Pour les logements neufs et à construire, ceux-ci doivent respecter la règlementation thermique RT2012.
• Pour les logements qui font l’objet de travaux de rénovation ou de transformation, ils doivent être certifiés label HPE (haute performance énergétique) ou label BBC (Bâtiment Basse Consommation) rénovation 2009.

Comme nous l’avons indiqué plus haut, ces biens immobiliers doivent également être situés dans des zones spécifiques dites zones tendues qui sont :

• La zone A comprenant 650 communes de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur, dont Marseille, Lyon, Montpellier et Lille ;
• La zone A Bis qui comprend Paris et 76 communes d’Île-de-France ;
• La zone B1 qui comprend 1 546 communes de plus de 250 000 habitants (Bordeaux, Toulouse, Nantes…) ainsi que certaines communes onéreuses (Annecy, Bayonne, La Rochelle…).

Conformément à l’article 187 de la loi de finances 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les biens qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 avec la signature de l’acte effectuée avant le 15 mars 2019.

Le taux de réduction d’impôts octroyé par le dispositif Pinel 2022

L’attrait pour la Loi Pinel 2022 pour les contribuables repose sur l’abattement fiscal. En recourant à ce dispositif, ils peuvent bénéficier d’une réduction de leurs impôts à hauteur de 12 % s’ils s’engagent à louer le bien acquis sur 6 ans et 18 % sur 9 ans. Les propriétaires-bailleurs peuvent également prolonger le bail par tranche de 3 ans (jusqu’à 12 ans au maximum), ce qui leur permet de profiter d’un abattement de 21 % pour un engagement de 12 ans de location.

Pour éviter tout quiproquo, il faut savoir que l’abattement fiscal se répartit annuellement et non pas le taux indiqué par an pour toute la durée de la location :

• Pour un engagement initial de 6 ans, le taux de réduction est de 12 % sur toute la période, soit 2 % par an. Pour une prolongation de 3 ans, l’abattement total est de 6 % pour cette période à hauteur de 2 % par an et pour une seconde prolongation de 3 ans, la réduction est de 3 % soit 1 % par an. Au total, pour une durée de location de 12 ans, l’abattement est de 21 %.
• Pour un engagement initial de 9 ans, le taux de réduction est de 18 % sur toute la période, soit 2 % par an. Une prolongation de 3 ans permet de bénéficier d’un abattement de 3 % supplémentaire, soit 1 % par an.

Il est important de préciser que ces taux d’abattement mentionnés sont uniquement applicables pour la France métropolitaine. Les départements et les collectivités d’outre-mer bénéficient de taux de réduction supérieurs : 23 % pour une location d’une durée de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12 ans.

Les plafonds d’investissement et conditions relatives aux locataires

La loi Pinel 2022 a prévu un plafond d’investissement pour les propriétaires bailleurs, dont le montant total est de 300 000 € par an et cela est limité à 2 logements par an pour un prix d’achat au m² plafonné à 5 500 €. Par ailleurs, suivant la loi sur le plafonnement global des avantages fiscaux, l’abattement octroyé dans le cadre de ce dispositif ne peut dépasser 10 000 € sur le montant de l’IR des propriétaires bailleurs.

Concernant les caractéristiques des logements mis en location, ceux-ci ne doivent pas être meublés et faire l’objet d’une résidence principale. Les locataires qui bénéficieront de ces logements doivent également répondre à un critère de ressources, dont les plafonds sont définis suivant la zone du logement ainsi que la composition du foyer. Pour les contrats de location signés en 2022, les ressources de référence prises en compte sont celles de 2020 qui sont comme suit :